天津律師認為，本案關注點：當事人雙方簽訂協議，約定雙方共同出資競買建設用地使用權，并由一方辦理土地摘牌手續，簽訂出讓合同，雙方之間的協議只在雙方之間的內部關系范圍內產生約束力，此時，出讓人與簽訂出讓合同的一方產生糾紛，屬于外部關系，應當依據出讓合同確定當事人，簽訂合同的競買人就出讓合同的履行、解除等單獨起訴出讓人的，另一方聯合競買人不屬于必須共同進行訴訟的當事人。

某市國土資源局與A公司建設用地使用權合同糾紛上訴案

建設用地使用權合同糾紛案例

人民法院民一庭

一、案情簡介

2010年11月24日，某市國土資源局刊登《國有建設用地使用權出讓公告》，決定以掛牌方式出讓25宗國有建設用地使用權。2010年12月13日及12月16日，張某向該市土地征用收購儲備中心（以下簡稱儲備中心）分別交納土地保證金4000萬元、1400萬元。2010年12月13日，國土資源局向張某發出競買資格確認書，確認張某具備參加案涉國有土地使用權掛牌競買資格。2010年12月26日，A公司與張某簽訂《協議書》，約定雙方就上述地塊進行聯合摘牌，張某先期投入土地出讓金5400萬元，剩余資金由A公司投入，雙方同意以A公司名義辦理土地摘牌手續，土地成交確認書、土地使用權出讓合同等均由A公司簽訂。該《協議書》在國土資源局進行了備案。2010年12月29日，國土資源局與A公司簽署了《成交確認書》，該成交確認書載明的競得人為A公司，A公司同日向儲備中心支付了剩余的土地出讓金1400萬元。2011年1月6日，國土資源局與A公司訂立了《國有土地使用權出讓合同》，出讓人為國土資源局，受讓人為A公司。2013年2月6日，張某作出《聲明》表示，因上述土地所產生的權利義務與其本人無任何關系，均由A公司獨立承擔，其不再另行主張權利及履行義務，該聲明并經某市元寶公證處公證。上述土地使用權出讓合同訂立后，因國土資源局未按合同約定向A公司交付案涉土地，A公司起訴至法院，要求解除出讓合同，返還土地出讓款6800萬元，并要求國土資源局依照合同約定承擔違約金3600萬元。

二、法院裁判情況

一審法院認為，A公司與國土資源局簽訂的出讓合同合法有效，A公司已經依約交付了全部土地出讓金，而國土資源局未按約交付土地，應承擔違約責任。故判決支持A公司提出的解除合同并要求國土資源局返還土地出讓款、承擔違約金的訴訟請求。

國土資源局不服提出上訴，認為案涉土地是A公司與張某共同出資、聯合競買的，張某對案涉土地享有共同所有權利，應當列為共同訴訟人參加本案的訴訟活動，一審法院在張某未參加訴訟的情況下，判決解除合同，屬于遺漏了必須共同進行訴訟的當事人，故請求二審法院撤銷一審判決，將本案發回重審。

二審法院認為，根據本案查明的事實，張某不是出讓合同的當事人亦不是案涉土地使用權的共有人，張某與A公司在《協議書》中所作的相關約定，只在雙方之間的內部關系范圍內產生約束力，因而本案不屬于遺漏了必須共同進行訴訟當事人的情況。故二審判決駁回上訴，維持原判。

三、主要觀點及理由

本案的爭議焦點是，本案一審判決是否存在遺漏必須參加訴訟當事人這一嚴重違反法定程序的情形。對此問題有兩種觀點：

種觀點認為，張某既不是出讓合同的當事人，也不是案涉土地使用權的共有人，張某雖然與A公司在《協議書》中約定聯合競買，但該約定只在雙方的內部關系上產生法律約束力，而A公司對國土資源局主張權利屬于外部關系，應當依據出讓合同確定當事人，因而本案不屬于遺漏了必須共同進行訴訟當事人的情況。

第二種觀點認為，張某與A公司約定聯合競買案涉土地使用權，并且向國土資源局交納了競買土地保證金，國土資源局也向張某頒發了《競買資格確認書》，因此A公司與國土資源局簽訂出讓合同等行為，均是代表了張某對外行使權利、履行義務，在解除出讓合同時，張某應當作為共同訴訟當事人參加本案訴訟。

我們認為，種觀點更為合理。具體理由如下：

首先，國土資源局提出的張某系案涉土地使用權共有人的主張不能成立。物權法第五條規定，物權的種類和內容，由法律規定。根據物權法第九十三條、第九條之規定，不動產可以由兩個以上單位、個人共有。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定，須經依法登記才發生物權效力。物權法百三十八條、百三十九條規定，采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。依據上述規定，當事人單獨或者共同取得建設用地使用權，應當按照法律規定與出讓方采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同，并向登記機構申請建設用地使用權登記，建設用地使用權自登記時設立。當事人繳納競買保證金、取得成交確認書，抑或訂立建設用地使用權出讓合同，但未經依法登記，均不能依法取得建設用地使用權。基于本案事實，無論是張某還是A公司，都沒有按照法律規定依法登記取得案涉地塊的建設用地使用權，故國土資源局以案涉地塊是由A公司與張某共同出資、聯合競買為由，提出張某系該地塊共有權利人的主張，沒有法律依據。

其次，國土資源局提出的張某享有國有土地使用權出讓合同項下權利，因此不能只由A公司行使解除合同權利的主張不能成立。根據合同相對性原理，合同權利義務只對合同當事人具有約束力。突破合同相對性將合同權利義務擴及合同當事人之外的人，須有法律的明確規定。從本案張某與A公司就聯合摘牌等事宜達成協議的內容看，可以認為A公司是代表了該公司和張某與國土資源局簽訂出讓合同，而且這一事實在國土資源局與A公司訂立出讓合同時，已為國土資源局所知曉。但不能據此認為該合同直接約束國土資源局與A公司、張某。合同法第四百零二條規定，受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。就本案而言，應當認為有明確證據證明案涉出讓合同的權利義務只約束國土資源局和A公司，這是因為：，A公司與張某簽訂《協議書》明確載明，雙方同意以A公司名義辦理土地摘牌手續，土地成交確認書、土地使用權出讓合同及土地使用權書等均由A公司出面簽訂辦理。這說明張某沒有介入案涉出讓合同權利義務關系的意思表示。第二，國土資源局在本案中僅向A公司發出了成交確認書，在該確認書中，國土資源局還將張某之前交納的競買保證金確認為A公司交納，這就說明在案涉出讓合同項下，張某所交納款項的法律效果歸屬于A公司的事實，已經獲得國土資源局的認可。第三，張某通過經公證的聲明的形式，再次重申因案涉土地所產生的權利義務與其本人無任何關系，均由A公司獨立承擔。綜合上述因素可以認定，案涉出讓合同項下的權利義務只約束國土資源局及A公司。同樣基于合同相對性原理，張某與A公司在《協議書》中所作的相關約定只在張某與A公司之間的內部關系范圍內對雙方產生約束力。國土資源局基于張某與A公司簽訂《協議書》的事實，主張A公司無權單獨行使解除案涉出讓合同的權利，一審僅依A公司的訴求就判決解除案涉出讓合同，剝奪了張某的訴訟權利，不產生合同解除的效力，是沒有事實和法律依據的。

因此，在案涉出讓合同項下的權利義務只約束國土資源局及A公司，張某與A公司在《協議書》中所作的相關約定，只在張某與A公司之間的內部關系范圍內對雙方產生約束力的情況下，張某在初交納5400萬元競買保證金的法律效果歸屬于A公司。國土資源局所持張某可能再依據《協議書》和《出讓合同》等向其提出與本案中A公司相同或相類似主張，將使其承擔雙重給付義務的理由，是沒有事實和法律依據的。因而我們不難得出結論，國土資源局在本案二審中提出一審遺漏了張某作為必須共同進行訴訟的當事人，因而屬于嚴重違反法定程序，依法應當撤銷一審判決發回重審的上訴請求，是不應得到支持的。

四、人民法院民一庭意見

當事人簽訂聯合競買協議約定雙方出資競買建設用地使用權，并由一方辦理土地摘牌手續，領取土地成交確認書，簽訂土地使用權出讓合同。出讓人向該方當事人發出成交確認書并與其簽訂土地使用權出讓合同后，簽訂合同的競買人就出讓合同的履行、解除等單獨起訴出讓人的，另一方聯合競買人不屬于必須共同進行訴訟的當事人。

（執筆人：人民法院民一庭辛正郁沈丹丹）

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